お金・相続

今こそ成功する貸家ビジネスとは

アパートは時代遅れのビジネスモデル。
これからは「貸家」が成功の秘訣です。

一般社団法人貸家経営塾 塾長 黒木 貞彦さん


一般社団法人貸家経営塾・塾長
貸家工房株式会社・社長
税理士法人黒木会計・会長
広島文化学園大学客員教授
広島県宅建協会・税務顧問
税理士 黒木貞彦

●時代遅れのアパート経営では「大半が赤字」

 節税や相続対策としてアパート経営を始めたものの、当初想定した家賃収入が得られず、建築費で背負った多額のローンに苦しめられ経営に失敗するオーナーが増えています。
 その原因はどこにあるのでしょうか。総務省統計局のデータをつぶさに見ていくと、木造アパートの約30%、賃貸マンションの約20%が空き家になっています。特に1Kや1DKなど24m²以下の物件では、約370万戸が過剰物件とされています。さらに平成27年の相続税引き上げをきっかけに賃貸アパートの供給数が格段と伸びており、人口が集中し増加傾向にある大都市圏ならいざ知らず、人口減が続く地方都市では需給ギャップがさらに広がっています。これまでどおり、狭いアパートやマンションを新築しても借りる人がおらず、空き家が増えるばかりです。

●ファミリー向け貸家に勝機がある

 狭い物件で空き家が目立つ一方で、逆に広い賃貸住宅(一戸建て)は大幅な供給不足。数にして約722万戸が不足していると言われています。というのも、居住面積で見ると71~100m²を境に賃貸住宅が減少し、分譲マンションや住宅が増加します。現時点で広い住居を求める場合、賃貸ではなく分譲マンションや戸建て住宅を購入するしか選択肢がなくなります。かといって、経済的な理由からすぐに購入を決められるものでもありません。子育て中のファミリー層にとって、子供たちをのびのびと育てられる広い住み家がなく、狭い賃貸住宅で我慢している状況です。このことは逆に、広い貸家に対する潜在ニーズは十分にあり、供給が不足している今、戸建て貸家を作れば借り手はいくらでもいるということになります。これからはアパートよりも貸家ビジネスが狙い目と言えるのです。


(一社)貸家経営塾が認定する二つの資格。
賃貸市場の動向に精通し、専門的な知識で賃貸経オーナーをサポートする。


アドバイザーとしての専門知識を学ぶテキストと認定試験を受けるための問題集

●オーナーを守る「オーマド(オーナーの窓口)」

 このような賃貸市場の動向を把握しないままアパート経営をしても失敗するのは明らかです。挙げ句の果てに数千万円の財産を失い、節税どころの話ではありません。アパート経営は10年以上前に消滅した古いビジネスモデルと言えます。
 そこで、従来のアパート経営によるオーナーの損失を防ぎ、貸家経営によるビジネスの成功をお手伝いするために私たち貸家経営塾が開設したのが「オーマド(オーナーの窓口)」です。
 もちろんオーマドは、「貸家を建てましょう」というものではなく、オーナーの悩みをじっくり聞き、解決策を一緒に見つけていくための窓口となることが一番の目的です。
 オーナーの相談には、貸家経営アドバイザーと貸家経営診断士という有資格者が対応いたします。
 貸家経営アドバイザーは、賃貸物件の現場を調査・診断し、空き家などがあれば「リフォレント(リフォーム + 賃貸)企画」を立案。また土地活用のための戸建て貸家のアドバイスを行います。貸家経営診断士はその上級資格で、財産の管理や不動産所得の指導、そして貸家の新築計画を立案します。どちらも貸家経営塾の資格認定試験をパスしなければなれません。税理士やファイナンシャルプランナー、銀行、宅建業などのコンサルタントが対象者です。
 オーナーの相談をハウスメーカーが受けると、工事の受注を目的とした営業が行われてしまいます。それを避ける為、ハウスメーカー以外の第三者的な立場として資格者が窓口を務めるのがオーマドの特長です。安心してご相談いただけることと思います。


オーナーの悩み事、心配事などをしっかりお聞きして的確なアドバイスを。


今こそ!貸家ビジネス成功の秘訣
税理士が提言する「賃貸経営進化論」
株式会社週刊住宅新聞社
定価:1,600円 + (税)
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黒木貞彦(くろき・さだひこ) 略歴
1942年生まれ、1967年広島大学政経学部を卒業。1968年税理士試験に合格し、1970年株式会社黒木会計を創業する。1972年宅地建物取引士試験合格。2002年税理士法人黒木会計を設立し、相続対策指導を重点的に行い、ノウハウを蓄積する。2014年一般社団法人貸家経営塾を創設し、塾長に就任。「貸家経営アドバイザー」「貸家経営診断士」の資格試験を立ち上げる。鈴峯女子短期大学講師、広島経済大学講師を歴任。現在、広島文化学園大学客員教授。また、日本各地で講演会の講師として活躍中。
論文:「給与所得の必要経費控除について」(日税奨励賞を受賞)他、多数。
著書:「バブル後の相続対策」(ぎょうせい)、「アパート経営成功の秘訣」・「借地権101年目の改革(共著)」・「定期借地住宅のすべて」・「土地オーナーのための『貸家』経営のすすめ」・「老後を自活する相続対策」・「老後を自活する贈与のしかた」・「貸家経営診断士・貸家経営アドバイザー資格試験公式テキスト」・「同公式問題集」(中央経済社)、「高収益を実現する『新貸家』経営成功の秘訣」(ダイヤモンド社)、「電車で読める簿記の本」(インターフィールド)他、多数。

●オーマドの流れ

(1)相談受付
 まずは、オーナーの悩み事、心配事をつぶさにお話しください。
あらゆる相談について(住宅転居、空き家、分譲マンション、財産管理、土地の管理、老後の自活・調達資金、財産組み換え、中古アパート、アパート空き家、アパート経営の失敗事例など)お話をお聞きします。その中で、空いている土地があり、活用して老後の資金に充てたいということがあれば、現地調査を行います。

(2)土地診断
 貸家建築に適している土地かどうかチェックします。当然適していなければ計画プランは中止します。「向いていないから止めよう」というのも選択肢の一つ。建てても借主が見つからなければ、オーナーに損をさせてしまうばかりだからです。

(3)総合企画
 「家賃の予測」「投資予算の確定」の段階に移ります。この場所で戸建て貸家を建てた場合、どのくらいの家賃が見込めるのか、建てる前に借主を想定し見極めます。
 オーマドでは8万円を最低家賃としており、これより低い場合にはこの計画プランは成り立ちません。ただ、家賃は安ければいいという、安売り競争をしているわけではありません。市内の中心地であれば借主として高所得層を狙うことができ、20~30万の家賃でも借り手は見つかります。この家賃測定はしっかりと行います。
 その後、工事業者の選定や建築費の見積もり、経営計画の作成など、ビジネスを成功させるための計画づくりを進めていきます

●オーマドはオーナーの味方です

 オーマドは、オーナーの相談窓口であり、オーナーの立場・目線に立って、オーナーのための協力を惜しみません。貸家ビジネスを成功に導くためのプランニングを徹底的に行い、老後を安心して過ごすための提案を私たちはしていきたいと考えています。貸家には多目的、様々な利用方法が広がっています。まずはご相談ください。